In materia di ripartizione delle spese di manutenzione delle parti comuni in ambito condominiale, si ritiene di fare riferimento ai criteri generali stabiliti dall’art. 1123 del codice civile. In particolare, la norma stabilisce che «le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione» (comma 1); tuttavia, la norma dispone altresì che se si tratta di «cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne» (comma 2). La norma, pertanto, individua due criteri di addebito delle spese relative alle parti comuni di un condominio.
Ciò premesso particolare attenzione merita la ripartizione degli oneri relativi ai lucernari che si concretizzano in aperture ubicate sul tetto che permettono il passaggio di luce ed aria nell’ambiente sottostante; questi non sono esplicitamente indicati all’art. 1117 del codice civile, il quale propone un’elencazione esemplificativa di quelle che sono le parti comuni di un edificio. In ragione di quanto sopra, pur essendo la struttura compresa nel tetto, in quanto tale parte comune, al fine di stabilire la natura ( parte comune o in proprietà esclusiva) del lucernario, si deve verificare, in primo luogo, se vi è menzione espressa dello stesso nell’atto di acquisto della singola unità abitativa oppure, in mancanza, si dovrà valutare nei confronti di chi questo bene porta utilità e/o beneficio (cfr. Trib. Velletri n. 1066/2024).
È possibile, di conseguenza, distinguere due tipologie di lucernari:
- i lucernari condominiali, installati sopra zone comuni, accessibili a tutti i condomini;
- i lucernari in proprietà privata che, pur insistendo nel tetto, servono un’unità immobiliare in proprietà esclusiva di un singolo condomino (Cass. civ. n. 2285/1963; n. 900/1955; n. 2267/1997).
Qualora un lucernario necessiti di manutenzioni, chi sarà tenuto a sopportarne la spesa? La Suprema Corte di Cassazione, con sentenza del 18 gennaio 2019, n.ro 1422, chiarisce che le spese di manutenzione dei lucernari seguono l’utilità arrecata a chi se ne avvale, in quanto pur essendo inseriti in un manufatto costituente parte comune, “non rientrano fra le parti necessarie o comunque destinate all’uso comune, essendo accidentali rispetto alla struttura essenziale del fabbricato e piuttosto costituiscono, di regola, elementi integranti dell’appartamento che vi ha accesso o nel quale comunque immettono luce ed aria, sicché per essi non opera la presunzione di condominialità”.
Da quanto qui esposto, si deduce che in materia di ripartizione delle spese di manutenzione dei lucernari nell’ambito di un condominio va ad applicarsi il seguente criterio:
- se i lucernari sono prospicenti zone comuni dell’edificio, accessibili a tutti i condomini indifferentemente, le spese di manutenzione degli stessi dovranno essere sostenute da tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà di ciascuno di essi, ai sensi dell’art. 1123 del codice civile;
- se i lucernari sono asserviti esclusivamente ad un’unità immobiliare in proprietà di un singolo condomino, le spese di manutenzione sono poste a carico dell’intestatario della realità che ne beneficia.